Ajax site
   
Contactati-ne la: + 40 741 493 372
sau click aici pentru a ne contacta online.

Ghid Imobiliar

GHID PENTRU CUMPARAREA UNUI APARTAMENT



Primul pas: te-ai hotarat sa cumperi o locuinta.
Un sfat deosebit de util, dar, aparent paradoxal, pe care-l dau multi consilieri imobiliari din tarile occidentale este: Cand iti cumperi o noua locuinta, alege-o ca si cand, peste o luna, ar trebui sa o revinzi!
Sfatul este doar aparent paradoxal pentru ca fiecare client care-l urmeaza cu sfintenie, va avea bucuria sa constate ca proprietatea pe care o cumpara isi sporeste continuu valoarea. Sau, in orice caz, nu si-o diminueaza.
Piata imobiliara sibiana cunoaste o varietate fara precedent. In cazul in care cumparatorul studiaza atent oferta extrem de vasta existenta acum pe piata, poate face o afacere buna in acest moment.
Consultantii imobiliari atrag atentia asupra particularitatilor unei tranzactii si considera ca cel interesat de achizitionare trebuie sa detina un set de informatii in scopul luarii unei decizii corecte, in completa cunostinta de cauza.
In cele ce urmeaza vom analiza impreuna aspectele cele mai importante de controlat sub profil comercial-tehnic-legal.
Simte-te indreptatit sa ceri documentele mentionate mai jos de la dezvoltator, deoarece investesti multi bani si trebuie sa ai siguranta de a nu cadea intr-o cursa cu surprize neplacute.

Ce tip de locuinta? Imobil vechi sau nou? Acte in regula sau nu?
Verifica actele pentru a vedea daca viitoarea locuinta pe care o vei cumpara a fost construita conform normelor legale.
Daca locuinta este construita intr-un imobil nou, constructorul insusi iti va arata documentele care demonstreaza regularitatea edificiului, respectiv autorizatia de construire.
In caz contrar, cere vanzatorului copia de concesiune de constructie si permisiunea de a putea vedea proiectul aprobat de Primarie. Daca gasesti rezistente, sa nu ai incredere. Uneori constructiile de la ultimul etaj sau de la parter corespund, in proiectul original, ca magazine, parcari, boxe sau mansarde.
Constructorii fara scrupule le transforma in apartamente, dar in cartea funciara figureaza ca mansarda, parcari, boxe sau magazine. Deci, ai putea plati un magazin la pretul unui apartament, cu consecinte neplacute: nu poti face legatura la gaz si te poti trezi cu un imobil fara valoare si fara posibilitatea de a fi utilizat normal.
Verifica sa nu fie ipoteci pe locuinta, ca proprietarul nu a facut imprumuturi oferind ca si garantie propriul apartament, realizand o verificare cadastrala si ipotecara in registrele imobiliare.
Daca apartamentul se afla intr-un imobil nou si constructia acestui intreg imobil a fost finantata de o banca, asigura-te ca ipoteca se sterge in momentul in care se semneaza contractul autentic de vanzare-cumparare, iar ca CF-ul(extrasul de carte funciara =CF= situatia juridica exacta si completa a unui imobil, cuprinzand trei parti: foaia de avere, foaia de proprietate si foaia de sarcini) pe care il primesti este liber de sarcini.
Verifica daca vanzatorul are titlul de vanzare. Daca nu este unicul proprietar, este necesar acordul tuturor partilor, ai nevoie de o declaratie scrisa si semnata cum ca acestia sunt de acord cu vanzarea apartamentului in conditiile mentionate. In cazul in care cumperi de la o societate comerciala, ai nevoie de o hotarare AGA semnata si stampilata de asociati, cum ca acestia sunt de acord cu vanzarea apartamentului in conditiile mentionate. Lucrul acesta este valabil in cazuri de societati, de coproprietati si de bunurile in comun intre soti.
Un alt aspect de luat in considerare este provenienta apartamentului, in mod particular in cazul in care a fost parvenit vanzatorului pe cale ereditara sau prin donatie.
Fiecare mostenitor, considerandu-se tratat in mod necorespunzator in repartitia ereditara, are timp 10 ani, de la decesul persoanei care a lasat mostenirea sau donatia, pentru a cere drepturile sale, cerand ca valoarea apartamentului sa vina considerata in interiorul cumulului ereditar.
In certe situatii, exista riscul de a fi constrans de a vinde apartamentul sau sa despagubesti pe mostenitorii recurenti cu valoarea echivalenta. Chiar daca te poti adresa persoanei care a vandut apartamentul, vei putea sta linistiti doar in momentul in care vanzatorul depoziteaza la notar suma de la vanzare. In acest fel mostenitorii vor avea la dispozitie valoarea echivalenta si nu vei avea probleme.

Valoarea apartamentului
Se spune ca sunt trei factori decizionali in procesul de cumparare al unui apartament: preţul, locatia si valorificarea investitiei pe viitor.

1. Pretul
Este foarte important ca atunci cand doresti sa cumperi un apartament sa faci un mic studiu de piata pentru a putea compara ofertele si a lua decizia corecta in functie de o serie de aspecte si detalii.
In primul rand trebuie sa te informezi de valorile medii ale apartamentelor din fiecare zona, cartier unde doresti sa locuiesti. Prin valoare medie se intelege pretul aproximativ pe metru patrat pentru un apartament in conditii normale de mentenanta.
De obicei, cine vinde sau cumpara, se informeaza de pretul de pe piata, inmulteste valoarea medie cu suprafata totala a apartametului, tinand cont ca valoarea poate sa varieze.
Valoarea apartamentului se poate reduce sau poate sa creasca, in functie de tipologia apartamentului, de orientare, de finisaje, de luminozitate, de forma peretilor (e extrem de important ca spatiul util sa fie cat mai bine gandit pentru a putea fi utilizat la maxim), de serviciul igienic, de conditiile cladirii in complexul sau, de proximitatea cladirilor din jur, precum si de apropierea de anumite institutii sociale importante care aduc un beneficiu in stilul de viata al locatarilor si prin accesibilitatea usoara la acestea: centre comerciale, parcuri, scoli, gradinite si multe altele.
Suprafata considerata pentru vanzare este aceea comerciala, care vine calculata in felul urmator: suprafata construita a apartamentului, 100% de la suprafata peretilor perimetrali si interni, respectiv 50% de la suprafata peretilor comuni cu alte apartamente.

Alte suprafete vin consideratie orientativ dupa cum urmeaza:
Balcoane si terase: +50% din pretul /mp x suprafata aferenta
Curti interioare : +35% din pretul /mp x suprafata aferenta
Gradina exclusiva a apartametului: +35% din pretul /mp x suprafata aferenta

Nota: Deoarece pe piata libera nu exista valori obiective absolute fiind determinant acordul intre parti, indicatiile de mai sus, impreuna cu sugestiile urmatoare, au scopul de a te ajuta sa iti formezi o idee despre tot ceea ce poate sa constituie elemente de luat in considerare in momentul achizitionarii unui imobil.

Dupa ce te-ai informat cu privire la preturi si ti-ai calculat disponibilitatile financiare, incearca sa te hotarasti ce fel de imobil doresti sa cumperi in ceea ce priveste: numarul de camere, zona, tipul de constructie, nivelul de finisaj, suma maxima pe care o oferi.

Conditiile blocului
Starea de mentenanta a unui bloc este vizibila, dar lucrarile de efectuat sau defectele de structura, care te vor angaja din punct de vedere economic dupa cumparare, sunt greu de observat.
Astfel, informeaza-te daca sunt probleme de statica, daca au fost efectuate modificarile instalatiei electrice si termice si cele de prevenire a incendiilor, verifica daca, instalatia de incalzire este centralizata, ca asociatia de locatari nu a deliberat dezactivarea si instalarea de instalatii (centrale) autonome. Toate aceste aspecte constituie elemente de tratativa. Elemente identice de evaluare sunt reprezentate de la prezenta sau absenta gazului metan, a apei directe, a canalizarii, etc.

Conditiile apartamentului
In ceea ce priveste interiorul apartamentului, spiritul de observatie are partea sa, si pe el trebuie sa te bizui, daca nu ai intentia de a cheltui ceva in plus pentru a-l evalua un expert (arhitect, inginer, topograf, etc.).
In cazul in care observi crapaturi difuze si groase pe pereti sau tavan, doar expertul va fi in masura sa evalueze daca sunt crapaturi simple sau poate fi un adevarat semnal de alarma.
Mult mai delicata este evaluarea instalatiei electrice, care trebuie sa fie adecvata conform normelor de siguranta. O instalatie de mai mult de douazeci de ani trebuie sa fie inlocuita deoarece componentele pot pierde capacitatea de izolare.
In cazul constructiilor noi, constructorul trebuie sa ofere cumparatorului si harta instalatiei electrice. In cazul apartamentelor vechi se incearca cu ajutorul vanzatorului o reconstruire a hartii, deoarece va fi necesara in cazul interventiilor partiale sau totale. Un bun electrician este capabil oricum de a individualiza pozitia firelor electrice.
In ceea ce priveste instalatia de apa, este necesar sa te informezi de la locatarii care deja traiesc in imobil de ceva timp. Frecventele pierderi sau infiltratii de apa demonstreaza ca tuburile sunt uzate si ruginite, si va fi nevoie sa fie inlocuite. Asadar, pretul apartamentului vechi trebuie negociat in functie de imbunatatirile care trebuie facute.

2. Locatia
Asa cum se stie foarte bine, locatia unui apartament are o mare importanta atat in calcularea valorii de piata cat si in ce priveste evolutia pretului.
Alege cu atentie locatia pentru a putea avea castiguri maxime in urma investitiei dumneavoastra. Este foarte importanta zona, precum si vecinii din aria primara pe care ii vei avea.
Ca puncte importante in cresterea valorii unei locuinte sunt: scoli, universitati, centre comerciale, centre medicale, spatii verzi, parcuri, lacuri, precum si alte puncte de interes care asigura confort datorita proximitatii lor fata de locuinta ta.

3. Valorificarea investitiei pe viitor
Cel mai important avantaj in achizitionarea unui apartament nou inca din faza de proiect este pretul mai mic si modalitatea de plata, precum si finisarea si compartimentarea uneori flexibila a spatiului interior, in functie de necesitatile clientului.
Dezvoltatorii proiectelor imobiliare noi vor scoate la vanzare apartamentele ce urmeaza sa fie construite la un pret mai mic decat in mod normal pentru a face cat mai atractiv proiectul pe care il dezvolta. Un alt avantaj va fi reprezentat de cresterea pretului apartamentelor in intervalul de timp ce trece dintre semnarea contractului si finalizarea constructiei.
La inceput vei plati doar un avans de 25-30%, restul pretului urmand sa fie platit numai dupa ce constructia este finalizata (1-2 ani). In acest fel ai timp sa strangi bani pentru diferenta de pret sau sa indeplinesti conditiile pentru obtinerea unui credit.
Nu este de neglijat nici faptul ca vei avea o locuinta noua, intr-o zona rezidentiala noua. Pretul unei astfel de proprietati va creste pe termen lung, lasand mult in urma pretul apartamentelor din blocurile vechi.
Poti revinde apartamentul inainte de finalizare, incasand diferenta de bani rezultata din cresterea preturilor. In acest caz NU vei plati diferenta de pret (70-75%), singurii bani platiti fiind avansul initial.
Pentru a realiza un profit cat mai mare trebuie sa stii cum sa EVITI RISCURILE unor investitii din faza de proiect.
In calitate de potential cumparator trebuie sa te asiguri ca locuinta pe care urmeaza sa o achizitionezi iti va oferi siguranta si confortul pe care ti le doresti.
Pentru aceasta este bine sa te documentezi cu privire la firma care urmeaza sa demareze proiectul, sa poti supraveghea si verifica pe parcursul executarii constructiei structura acesteia, calitatea materialelor folosite si altele, fiind de preferat sa apelezi la persoane autorizate, care lucreaza in domeniul constructiilor.
Un dezvoltator nou nu necesita mereu mai multa precautie, dar este indicat ca potentialul cumparator sa se informeze in legatura cu investitiile pe care acesta le-a derulat in Sibiu sau in alte localitati.
Un cumparator al unui apartament in imobil nou trebuie sa se intereseze asupra mai multor factori care influenteaza calitatea constructiei: structura, grad de rezistenta la cutremure si altele.
Un dezvoltator nou intrat pe piata, care nu prezinta credibilitate prin alte constructii executate anterior, trebuie sa convinga prin rigurozitatea intocmirii caietului de sarcini pentru constructia imobilului respectiv si printr-un contract care sa apere interesele cumparatorului in cazul in care proiectul nu este finalizat.

Ca orice investitie si cumpararea unui apartament nou inainte de a fi construit poate prezenta unele riscuri. Pentru a te pazi de ele trebuie sa stii care sunt riscurile investitiilor „pe proiect” si cum pot fi ele evitate.

Printre aceste riscuri trebuie amintite:
- Nerealizarea la timp a lucrarii
Ca urmare a crizei financiare, multi dezvoltatori si-au pus proiectele in stand-by, asa ca viitorii cumparatori trebuie sa fie atenti si la stadiul constructiei, pentru ca ar putea sa cumpere locuinte in faza de proiect in blocuri a caror constructie a fost amanata.
Pentru a te proteja si a minimaliza potentialele pierderi materiale, insista sa fie trecute in antecontractul de vanzare-cumparare si penalitati sau chiar returnarea avansului in proportie de 100% in cazul in care intarzierile sunt foarte mari.
E posibil ca in functie de vreme, in cazul unor ierni foarte grele sa se intarzie cu cateva luni predarea unui imobil, insa acestea trebuie previzionate si stipulate in contract, iar dupa perioada de gratie percepute penalitati de la dezvoltator.
- Deficiente de constructie sau construirea apartamentului neconforma cu planurile initiale
Inainte de semnarea contractului de vanzare-cumparare se va face intre dezvoltator si cumparator procesul verbal de predare-primire al apartamentului. In acest moment trebuie sa inspectezi cu mare atentie apartamentul si daca exista nereguli sau deficiente de constructie solicita sa fie remediate pe cheltuiala dezvoltatorului. Recomandam sa nu semnezi procesul verbal de predare-primire decat atunci cand esti multumit de calitatea la care este predat apartamentul.
- Responsabilitatile vanzatorului si garantia
Cine vinde trebuie sa garanteze ca imobilul nu are vicii care pot compromite imobilul.
In cazul unui apartament nou, garantia de vicii oculte, care nu au fost relevate in momentul achizitionarii, dureaza doi ani si trebuie sa fie denuntate constructorului in termen de 60 de zile de la descoperire.
Responsabilitatea constructorului cu privire la structura edificiului, este in schimb de 10 ani si denuntul trebuie sa fie facut in termen de un an de la descoperire.

Etapele vanzarii-cumpararii

1. Oferta
Vanzarea-cumpararea poate fi efectuata la corp sau la masura. Pretul trecut si in actul notarial si in oferta, se poate referi la suprafata totala reala (vanzarea la masura) sau vanzarea la corp. In general se indica vanzarea „la corp”. In vanzarea la masura, una dintre parti poate cere reducerea sau cresterea pretului stabilit daca, la predare, suprafata comerciala rezulta superioara sau inferioara chiar si cu 0,5 mp fata de cea trecuta in actul notarial.
Suprafata si pret
Cumparatorul trebuie sa stie la ce tip de suprafata se aplica pretul pe mp: suprafata utila, construita sau bruta. De obicei se negociaza suprafata construita pe mp. unii specialistii au definit aceste suprafete in cel mai recent raport de piata.

Astfel:
-suprafata utila reprezinta suprafata neta a apartamentului, neincluzand terasele, peretii interiori si exteriori si peretii comuni.
-suprafata construita cuprinde suprafata utila la care se adauga aria construita a teraselor, toti peretii interiori, exteriori si 1/2 din peretii comuni, precum si alte patrunderi verticale.
-suprafata bruta este formata din suprafata construita a apartamentului plus o cota-parte din suprafetele comune (hol, casa scarii, spatiul de la intrarea in cladire etc.) si anexe (parcare, spatii de depozitare etc.).
In functie de suprafata la care se aplica, pretul pe mp poate varia semnificativ. In ultima instanta, important este pretul pe unitate si cele incluse (finisaje, parcari, boxe, gradini, etc.). Acest pret este cel mai transparent.
Pentru a evita situatiile neplacute, va recomandam intelegerea spatiului efectiv de locuit inca de la primele discutii cu agentul de vanzari.
Timpul creste tariful
Cu cat apartamentul se va achizitiona mai repede, cu atat pretul va fi mai mic. Exista diferente de pret, date in general de faptul ca in momentul in care un proiect iese pe piata, preturile sunt mai mici, iar cand este gata, sunt in general mai mari cu 200-500 de euro/mp construit.
Intotdeauna un complex rezidential are preturi promotionale la lansarea proiectului. Cu cat un cumparator achizitioneaza imobilul mai devreme, cu atat pretul acestuia este mai scazut. Uneori taxa pe valoarea adaugata nu este inclusa in preturile promovate si este un cost nedeductibil care creste pretul apartamentelor pentru persoanele fizice. La pretul stabilit, de obicei se adauga TVA.
Cumparatorul, in momentul in care se hotaraste sa achizitioneze o proprietate, trebuie sa ceara informatii cu privire la pret, daca acesta este purtator de TVA, daca pretul anuntat se aplica pe metrul patrat construit al apartamentului sau si pe cota indiviza ce revine acestuia, daca gradina sau terasa, acolo unde este cazul, se vinde separat, la un alt pret, sau la acelasi pret ca al apartamentului.
Pret pe garaj, gradini si spatii de depozitare sau boxe
Exista si alte elemente care pot ridica pretul unei astfel de locuinte. In general, cota indiviza din spatiile comune este cam 10-11% din suprafata apartamentului, iar garajul costa in functie de zona in care se afla imobilul. Spatiile comune (cota indiviza) pot fi incluse sau nu in pretul/mp promovat. Specialistii spun ca in mod obisnuit pretul/mp pentru spatiile comune trebuie sa fie calculat ca jumatate din pretul/mp pentru suprafata construita. Totusi, si acest lucru depinde de dezvoltatorul proiectului.
Gradina presupune un cost suplimentar in cazul in care aceasta este una individuala, dedicata apartamentului.
In cazul in care facem referire la spatiile verzi comune intregului complex rezidential, acestea reprezinta un bonus al proiectului si nu presupun un cost suplimentar.
O persoana interesata de cumpararea unui imobil nou trebuie sa afle care este pretul final pe care trebuie sa il plateasca pentru apartamentul dorit, inclusiv TVA, spatii comune, costul gradinii, daca apartamentul beneficiaza de o gradina proprie, dar si care este costul spatiului de parcare, respectiv al boxei.

Agentia imobiliara
Complexitatea numeroaselor oferte si verificari pentru un apartament de achizitionat, si putinul timp la dispozitie, ne imping deseori sa ne adresam unei agentii imobiliare.
Agentii imobiliari autorizati sunt inscrisi la Registrul Comertului. Agentul imobiliar trebuie, conform legii, sa verifice provenienta apartamentului, titularitatea, daca sunt prezente ipoteci si sa garanteze investitia ca fiind oportuna atat pentru vanzator cat si pentru cumparator. Si deseori acelasi agent se intereseaza si pentru un imprumut bancar.
Comisionul pentru agentie corespunde fie din partea vanzatorului cat si a cumparatorului. Agentia noastra are comision 0% de la cumparator. Nici o lege nu stabileste cat poate sa ceara un agent.Asa ca negociati pretul corect.
Din pacate in perioada pe care o traversam, putine agentii imobiliare ofera o consultanta obiectiva referitor la proiectele de pe piata imobiliara.
Dezvoltatorii puternici negociaza cu agentiile imobiliare comisioanele de plata pentru ca acestea sa nu mai perceapa comision si de la cumparator, incercand in acest mod sa isi atraga clientii oferind comision zero la cumparare.

2. Contractul de rezervare
Specialistii considera ca este indicat ca inainte de a se incheia un contract sa fie culese cat mai multe informatii despre proiect. Din punct de vedere juridic, cumparatorul are dreptul sa ceara informatii cu privire la situatia legala a terenului si modul in care acesta va reveni cumparatorilor, precum si cu privire la autorizatia de constructie, in functie de existenta careia este recomandabila - sau nu - semnarea unui antecontract de vanzare-cumparare.
Etapele contractarii unui apartament aflat in stadiul de proiect sau de constructie incep prin semnarea contractului de rezervare, apoi a antecontractului de vanzare-cumparare insotit de anexele sale conform legii locuintei si sfarsesc cu semnarea contractului de vanzare-cumparare, care trebuie sa aiba un pret fix si nemodificabil.
Calitatea viitoarei locuinte si a cladirii este un alt aspect ce trebuie cunoscut in detaliu. Componenta echipei care realizeaza cladirea, adica dezvoltatorul, proiectantul, constructorul, managerul de proiect, precum si experienta acestora sunt lucruri foarte importante. Acestia trebuie sa ofere, la cerere, detalii despre structura si finisaje, precum si despre posibilitatea de personalizare a spatiului. Referitor la aceasta optiune, consultantii atentioneaza asupra faptului ca aceasta posibilitate trebuie oferita intre anumite limite, deoarece o flexibilitate mare aduce cu sine riscul intarzierii predarii constructiei si afectarea calitatii acesteia.
In contractul de rezervare trebuie trecute obligatoriu toate elementele necesare in individualizarea apartamentului: descrierea si pozitia, suprafetele, planurile de nivel si individuale, regulamentul de condominium, specificatiile tehnice ale cladirii si, de asemenea, vointa de a vinde si de a cumpara, precum si pretul stabilit de comun acord, respectiv data la care se va semna antecontractul de vanzare-cumparare.
Simplele chitante de plata pentru avans pot fi considerate nule daca in ele nu se specifica motivul platii si datele de identificare ale apartamentului. De aceea, este necesar sa se incheie un contract de rezervare, in care sa se mentioneze si obiectul vanzarii-cumpararii (oferta). Chiar daca nu reprezinta un pasaj obligatoriu pentru a ajunge la incheierea antecontractului de vanzare-cumparare, este totusi o garantie pentru achizitor.
In lipsa contractului de rezervare, acordul verbal sau simplele chitante de plata sunt considerate nule.

3. Antecontractul de vanzare-cumparare
Acest antecontract este o promisiune asumata de ambele parti de a incheia in viitor, la pretul convenit, contractul de vanzare- cumparare privind imobilul.
Datele trecute in contractul de rezervare vor fi aceleasi si in antecontract, respectiv in contractul final de vanzare-cumparare:
1)datele de identificare: numele si prenumele partilor, data si locul de nastere, CNP, domiciliul, daca sunt persoane fizice, precum si datele firmei: codul fiscal, punct de lucru, registrul comertului, etc. in cazul persoanelor juridice. Este necesara si hotararea AGA, in cazul in care sunt mai multi asociati.
2)descrierea apartamentului, planul de nivel si schita apartamentului, categoria si extremele cadastrale, blocul, scara, etajul, anul de constructie, informarea vanzatorului ca nu sunt ipoteci sau sunt ipoteci, conformitatea urbanistica, daca este locuibil, datorii la asociatia de locatari si indicarea daca apartamentul este liber sau ocupat de vanzator sau de un chirias.
3)pretul stabilit si modalitatile de plata. Avansul/arvuna pentru rezervare in general este de 15%-30% negociabil, este in orice caz proportionat cu valoarea imobilului.
Cu avans tip arvuna, daca cumparatorul este cel care renunta la contract pierde arvuna; daca este vanzatorul, cel care renunta va trebui sa restituie arvuna dublu.
4)stabilirea notarului la care se va incheia contractul autentic de vanzare-cumparare
5)daca vanzatorul ocupa apartamentul, este necesar a se stabili timpul si modalitatile de eliberare a apartamentului, posibil inainte de semnarea contractului autentic de vanzare-cumparare.
6)atentie la eventualele ipoteci: este bine de introdus in contractul final de vanzare-cumparare o declaratie explicita a vanzatorului care declara libertatea apartamentului de sarcini ipotecare.
Daca apartamentul este ipotecat, se va cere eliberarea acestuia de sarcini, adica anularea ipotecii.
Daca imobilul este nou si s-a transferat imprumutul bancar de la vanzator la cumparator, sau in cazul achizitionarii de la un constructor, trebuie sa fie indicata precis valoarea imprumutului bancar. Daca ratele imprumutului, in asteptarea dividerii intre apartamentele blocului, vin platite direct de constructor la banca, verifica la banca de unde este luat creditul daca plata a fost efectuata regulat: uneori s-a intamplat ca, constructorul sa nu achite ratele, iar banca a cerut despagubiri cumparatorilor.
Principala capcana la semnarea antecontractului de vanzare-cumparare este stipularea neclara a termenului sau conditiilor de finalizare.
La antecontract, cumparatorii trebuie sa aiba grija sa primeasca o anexa cu schita apartamentului, in care sa fie foarte clar precizate suprafata locuintei si specificatiile tehnice in care sunt trecute materialele de constructie folosite.
Cumparatorii trebuie sa verifice in contracte cum sunt asigurate datele de livrare, daca sunt prevazute penalizari pentru intarzieri si care este dreptul de intarziere.

4. Contractul autentic de vanzare-cumparare
Este un contract prin care una din părţi (vânzătorul) transferă proprietatea unui bun al lui asupra celeilalte părţi (cumpărătorul) care se obligă in schimb sa plateasca vanzatorului pretul bunului vandut. Contractul de vanzare-cumparare este reglementat in Codul civil. Legea precizează obligatiile vanzatorului si ale cumparatorului.

Actele necesare pentru semnarea contractului autentic de vanzare-cumparare
Dezvoltatorul/Vanzatorul are obligatia de a prezenta la notar:
- un act al terenului pe care s-a construit blocul, actul de dobandire
- autorizatia de construire
- cartea funciara a apartamentului
- contractele de utilitati incheiate cu firmele de profil (dupa caz)
- actul constitutiv al societatii
- certificatul de inregistrare al firmei
- hotararea AGA de vanzare
- decizie pentru cine semneaza si stampila firmei
- certificat de atestare fiscala de la primarie

 

Clientul/Cumparatorul are obligatia de a prezenta la notar:
In cazul persoanelor fizice: C.I
In cazul persoanelor juridice:
- actul constitutiv al societatii
- certificatul de inregistrare al firmei
- hotararea AGA de cumparare

Cota redusa de TVA 5% pentru locuinte. IMPORTANT

In atentia persoanelor interesate in achizitionarea de locuinte cu cota de TVA de 5%.
In conformitate cu prevederile Codului Fiscal art. 140 alin 2^1, cota de 5% TVA se aplica la livrarea de locuinte incepand cu data de 15 decembrie 2008.
Aceasta cota se aplica pentru vanzarea de locuinte care indeplinesc urmatoarele conditii: suprafata utila maxima 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, valoarea, inclusiv valoarea terenului pe care este construita locuinta nu depaseste 380.000 lei, exclusiv TVA, locuintele pot fi locuite ca atare, terenul aferent nu depaseste 250 mp inclusiv amprenta la sol, poate fi achizitionata cu cota de 5% doar o singura locuinta.
Cumparatorul va prezenta vanzatorului o declaratie pe proprie raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca sunt indeplinite conditiile stabilite de lege, care va ramane la vanzator in vederea justificarii aplicarii cotei de 5% TVA.
In situatia in care s-au facut sau se fac plati in avans, acestea se factureaza cu cota de 19%, deoarece in momentul emiterii facturii nu sunt indeplinite toate conditiile prevazute de lege, locuinta nu poate fi locuita ca atare. Regularizarea TVA-ului la persoana fizica se face la data cand are loc transferul dreptului de proprietate. La aceasta data, firma care vinde locuinta va emite factura cu TVA de 5% pentru intreaga valoare iar platile facute in avans cu cota de 24% vor fi stornate. In cazul in care din aceasta regularizare rezulta ca persoana fizica a achitat in plus, diferenta va fi restituita de catre firma vanzatoare.
Firma vanzatoare beneficiaza de rambursarea de TVA in situatia in care din decontul de TVA depus in perioada in care a facut vanzarea de locuinte cu TVA de 5%, rezulta TVA de rambursat si societatea solicita rambursarea TVA.
In vederea solutionarii cererii de rambursare, organele de control vor verifica daca la vanzarea locuintei sunt indeplinite toate conditiile prevazute de lege si daca societatea detine documente justificative pentru aplicarea cotei de 5% TVA. In termen de 45 de zile de la data depunerii decontului cu optiune de rambursare se va proceda la restituirea TVA-ului in conditiile legii.

Taxe care trebuie achitate la notar in momentul semnarii contractului autentic de vanzare-cumparare.
Cheltuielile pentru contractul autentic de vanzare-cumparare sunt de raspunderea cumparatorului si sunt procentual proportionate in functie de valoarea vanzarii imobilului.
Dupa eliberarea CF-urilor se va semna la notar contractul autentic de vanzare-cumparare. In acest moment, cumparatorul trebuie sa achite urmatoarele taxe:
-solicitarea extrasului de carte funciara pentru autentificare costa 40 lei in regim normal, respectiv 200 lei in regim de urgenta
-taxa de intabulare, care se achita in contul OCPI, este de 0,15% din valoarea imobilului in cazul in care cumparatorul este persoana fizica; in situatia in care cumparatorul este persoana juridica taxa de intabulare reprezinta 0,5 % din valoarea imobilului

Daca se doreste semnarea in fata unui notar si a antecontractului de vanzare-cumparare, acest lucru este posibil si un cost minim este de cca. 100 de lei + TVA/ semnatura, achitati de catre cumparator.

Conditii reglementate pentru cetatenii straini, in cazul cumpararii unui imobil in Romania.
Proprietatea privata reprezinta forma principala a proprietatii in Romania
Constitutia Romaniei stipuleaza ca economia tarii noastre este o economie de piata, care nu se poate dezvolta decat pe fundamentul proprietatii private, intrucat permite o circulatie rapida a bunurilor aflate in circuitul civil. Proprietatea privata se bucura astfel de un regim special de protectie de ordin constitutional.

Astfel, art. 44, alin. 2 din Constitutie prevede ca „proprietatea privata este garantata si ocrotita in mod egal de lege, indiferent de titular”. Cetatenii straini si societatile straine pot dobandi constructii in Romania, beneficiind in acelasi timp de un drept de folosinta asupra terenurilor pe care sunt situate, pe toata durata existentei constructiilor (dreptul de superficie).
Sub legea romana, membra a UE, nu exista nici o restricţie la dobandirea dreptului de proprietate asupra construcţiilor, atât prin acte între vii cât şi prin moştenire, insa acestia NU pot dobandi si terenul sau cota indiviza de teren corespunzatoare constructiei (Legea 54/1998 - Privind circulatia terenurilor, spune la art.3. - (1) Cetatenii straini si apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, cat si asupra cotelor parti indivize comune).
Iata cateva conditii impuse de Legea nr. 312/2005 ce se refera la dobandirea dreptului de proprietate a cetatenilor straini:
Art. 3. - Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române.
Art. 4. - Cetăţeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum şi persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.
Art. 5. - (1) Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.

 

Abonare la newsletter

 
Copyright 2017 NouaCase™. Toate drepturile rezervate. Romania Real Estates